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澳门赌球:新投资陷阱:利用您的退休账户进行房地产投资 男孩,听

澳门赌球  Larry Light:金融服务行业,或者至少是其中的坏人部分,已经找到了让投资者受害的新方法。
 
杰森莉娜:这是肯定的。金融服务业发明并推广了许多扯掉人的方法。虚假的银行账户,过度和未经授权的账户搅拌,非交易性房地产投资信托基金,交叉销售高额费用产品,泵和倾销股票计划,特别可变的年金销售,以及可能在今天上午的报纸的业务部分暴露的另一种金融滥用策略。
 
公平地说,金融服务领域的所有领域都有很多优秀的演员,包括保险销售人员,委托股票经纪人和抵押贷款经纪人。与此同时,还有很多不良行为者销售价格过高的产品和策略,而最终消费者并不需要透明度低的透明度。
 
 
光:但是我知道你最喜欢的计划是从退休计划中抽出钱,对吗?
 
丽娜:是的,名单上的某个位置是推动在递延退休账户(如传统的IRA或401(k))内购买租赁房地产的不良行为者。虽然这可以作为一种引人注目的策略出售,但除非目标只是将财富从您的退休账户转移到销售人员的银行账户,否则它很少是个好主意。
 
那么为什么金融服务专业人士会推动使用延税税的IRA和401k账户让消费者购买租赁房地产呢?出于同样的原因,着名的犯罪分子Willie Sutton在被要求解释他为什么抢劫银行时如此雄辩地回答:“因为这就是钱的所在。”


大多数有退休储蓄的美国人在退休账户中都有大部分储蓄,如IRA或401(k)。因此,当金融中介向大众市场销售产品时 - 无论是可变年金,股票投资组合还是房地产 - 通常更容易将更多的产品卖给退休账户,因为这是钱的所在。
 
光:在延税税的IRA或401(k)中购买房地产的主要缺点是什么?
 
丽娜:首先,杠杆很难而且费用昂贵才能进入延税账户。如果被问及房地产投资成功的最重要关键,几乎所有成功的房地产投资者都会将“杠杆”或“低成本债务融资”作为最终的全部答案。一般而言,您正在接受历史上每年0%至3%的投资,并使用其他人的资金将您的股本回报率提高到两位数。
 
最常见的零售房地产投资形式,住宅物业,在考虑到1890年至2014年之间的通货膨胀后,每年增长0.3%。确实,125年来每年0.3%的投资并没有令人兴奋的投资主张。这是让事情变得有趣的廉价杠杆。问题是在IRA内部获取杠杆很困难且成本高昂。
 
光:为什么?
 
丽娜:您的爱尔兰共和军是一个独立的法律实体,严格的法律禁止与您的爱尔兰共和军“自我交易”。因此,IRA内的任何借款必须以您的IRA名义,无法获得个人担保,必须是无追索权,并且不能来自您的配偶,父母或子女等被禁止的对方。这些限制意味着IRA贷方更加稀缺。
 
此外,通过房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)支持的传统政府对抵押贷款的补贴不适用于IRA贷款。即使您可以找到愿意向您的IRA贷款的专业贷款人,融资条款将更加繁重,股权要求将更高,并且利率可能比传统抵押贷款高出2%。


爱尔兰共和军内部债务融资的最后一个问题是它引发了一种叫做无关商业应税收入的东西,也称为UBTI。虽然IRA通常是免税实体,并且不需要提交纳税申报表,但UBTI会为IRA征税。更糟糕的是,UBTI税收是以较高的信托税率评估的,在UBTI仅12,500美元之后,税率达到37%的边际税率。
 
当您面临更高的借贷成本,UBTI和更高的股权要求时,房地产投资的经济状况会变得更加糟糕。
 
光:告诉我们自我禁止的事情。
 
丽娜:反对爱尔兰共和军自我交易的法律远远超出了爱尔兰共和军个人担保债务的限制。想要使用IRA拥有的海滩租赁房产几天?禁止。需要挂图片,移动家具或更换天花灯泡?你必须雇佣你家外的其他人去做这些卑鄙的任务。想让孩子,父母或其他家庭成员周末使用酒店吗?再次,禁止。
 
敲打钉子,疏通马桶或更换您的爱尔兰共和军拥有的财产中的浴帘,都被认为是自我交易。即使在Airbnb或VRBO等网站上亲自上市您的IRA拥有的出租物业,也是一个易于证明的IRS自我交易案例。
 
并且不要认为禁止自我交易是你想要冒的风险。如果美国国税局发现自我交易,则IRA被视为追溯到禁止交易发生的纳税年度的第一天。您立即欠下整个IRA余额的早期分配处罚和税收。需要说明的是,这不是一个友好的结果。
 
禁止自我交易的另一个结果是,您不能亲自支付房产税,保险费,物业经理,景观费,抵押费或新的空调单位的费用。爱尔兰共和军。任何有利于IRA拥有的房地产的费用必须直接从IRA内的资产中支付。
 
如果您的IRA没有足够的现金来支付这些费用,您不能简单地向IRA提供资金或从个人账户中支付这些费用。在这种情况下,方案一是快速清算物业,可能是以甩卖价格,同时再次记住,准备出售物业所需的任何费用必须来自爱尔兰共和军内部。方案二是继续使用外部资金支付与爱尔兰共和军拥有的房地产相关的费用,并面临因爱尔兰共和军终止而产生的繁重后果。


光:拥有这些财产的费用怎么样?
 
丽娜:他们更高。爱尔兰共和军拥有的房地产拥有所有相同的拥有房地产的费用以及其他几个损害经济的费用。爱尔兰共和军拥有的房地产的意外和非平凡成本之一是要求每年对房产进行评估。此外,您必须使用自我指导的IRA管理员,他们往往每年收取1,000至2,000美元的费用 - 如果您在IRA之外购买房地产,则可以完全避免另外的费用。
 
光:税收怎么样?
 
丽娜:如果廉价杠杆的充足可用性是房地产投资的主要优势,那么减税就是明显的第二。美国政府为房地产投资提供各种税收减免,包括折旧扣除,1031兑换延期,扣除财产税,扣除利息费用,成本基础升级和新的199A扣除。
 
所有这些税收优惠要么在传统的IRA中丢失,要么受到限制。此外,当收益最终从爱尔兰共和军分配时,房地产的升值可以从爱尔兰共和军以外的有利资本收益税率征税到不利的普通收益率。
 
最后,年满70岁的传统爱尔兰共和军所有者必须从爱尔兰共和军开始每年所需的分配。爱尔兰共和军的现金流量有限,加上流动性不足,可能会使这些必需的分配变得笨拙。
 
光:退休账户是否可以为房地产做好准备?
 
莉娜:公平地说,可能存在IRA或401(k)可能适合房地产的情况。具有优秀房地产投资机会的投资者具有相当大的税收递延IRA资产 - 但有限或没有税后资产 - 可能倾向于在其IRA中进行此类投资,以避免错过异常突出的机会。使用免税的Roth账户进行房地产投资也可能是有利的。
 
所有相同的自我交易风险,杠杆限制和更高的成本仍然有效,但对于预期会以异乎寻常的高利率升值的房地产投资,经济学仍然可以努力使罗斯账户利用。
 
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