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全讯网百家乐: 衡量房地产市场的长期健康状况,超越销售价格 库

全讯网百家乐  房地产评估公司米勒塞缪尔(Miller Samuel)首席执行官乔纳森•米勒(Jonathan Miller)表示,“奢侈品市场的大多数观察者都错了。” “2011年至2013年,我们在全国范围内拥有一个炙手可热的奢侈品市场,而在2014年,我们的奢侈品达到了顶峰。”他说,人们倾向于将定价归为零,但为了进行明智的投资,还有其他因素需要考虑。
 
他说,从那以后,美国的奢侈品市场遭受了库存过剩和销售下滑​​的影响。米勒先生认为最近奢侈品销售的上升并不是因为需求的变化,而是卖家降低价格更为现实。
 
为了更全面地了解全球当地市场的状况 - 并避免被误导其长期前景 - 投资者必须转向其他因素,如库存,基础设施和文化景点以及经济实力。
 
平衡库存
 
“尘埃落定时会发生价格趋势,”米勒先生说。 “真的,当你看到市场的健康状况时,你希望看到平衡的库存。”
 
最近,他补充说,奢侈品市场一直在为供应过剩而苦苦挣扎,而寻求高端交易的买家正在寻找市场顶端的疲软 - 即折扣和库存的增加。例如,最新的道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)市场报告发现,曼哈顿豪华房地产的库存增加,吸收率下降。
 
这种趋势可以在整个美国观察到“全国范围内过去四到五年内已经建立了大量的产品,稳定的模式是房产价格明显过高,远高于市场条件所要求的,”米勒先生说。 。
 
结果是高端房源萎缩了更长的时间 - 直到卖家降价。但随着卖家向买家提供折扣,交易量增加并不一定表明市场正在改善。相反,这可以看作是买家耐心而且卖家现在更加现实地定价他们家的证据。
 
然而,一些专家表示,供过于求的趋势可能会发生变化,某些市场在提供高投资回报方面具有常青的作用。
 
Redfin首席经济学家Nela Richardson表示,“全国各地的价格都在强劲上涨,而且个别城市的升值幅度更大。” “人们可能会担心在市场顶端购买,但如果你能在湾区购买一些东西,那么购买它就不会出错。而且你在投资一个很棒的地方也不会出错观点 - 这很难复制。“
 
买家还应该关注特定社区的库存,以更全面地了解奢侈品市场的健康状况,因为这可能因城市内的不同区域而异。
 
Halton Pardee + Partners的首席执行官Tami Pardee说:“洛杉矶的库存很少,因为我们不再真正建设了。” “特别是在比佛利山庄和贝莱尔,供应永远不够。”

对于有可能提供强大投资回报的房屋,那么,看看市场空间有限,无法进行新的开发。
 
“进入的障碍是流行语,”加州大学洛杉矶分校安德森管理学院教授保罗哈比比说。 “无处可去,但无法引进新供应的密集城市将导致更多的价格保证。”
 
租户和长期投资者的地点
 
鉴于城市化的趋势,提供步行性和丰富的交通和娱乐选择的房地产市场是投资者的强烈赌注 - 特别是那些将出租房产的人。
 
“对于年轻的租房者来说,靠近公共交通,餐馆,酒吧和咖啡馆非常重要,”理查森女士说。
 
另一方面,她指出,一些提供所有这些有吸引力的特征的市场 - 如佛罗里达州南部和加利福尼亚州南部沿海地区 - 也极有可能发生极端天气事件和洪水,投资者在评估一个地点时应该权衡这些风险。
 
苏富比国际房地产联营公司总裁兼首席执行官菲利普怀特说,本地基础设施应该是另一个主要考虑因素。
 
“投资者希望看到市场跟上时代的步伐,”他说。
 
多伦多Re / Max Integra执行副总裁克里斯托弗亚历山大表示,这得益于基础设施实力引发的一些加拿大城市的新兴趣。安大略省温莎市已获得数百万美元的联邦和省级资金,用于加强道路,当地交通和供水系统,其他安大略省的城市,如伦敦,基奇纳和多伦多,同样优先考虑基础设施,以支持高质量的生活,吸引新移民。
 
“加拿大经济的健康状况良好,就业市场是长期以来最好的,”亚历山大先生说。 “如果你能在这里坚持投资,那么你就能做得很好。”
 
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软基础设施,如优质医疗保健和教育服务的可用性,对许多买家来说也至关重要,特别是来自海外的买家。例如,怀特先生指出,波士顿是一个特别热门的房地产市场,这在很大程度上归功于其受人尊敬的大学和大学制度。
 
还有无形资产,就像强烈的社区意识一样。 Pardee女士说,许多投资者“只想要一个绝佳的居住地。他们希望看到文化和社区是强大的,他们能够进入并了解那里的人。”
 
对于希望在阿斯彭和棕榈沙漠等热门度假市场购买的投资者,她补充说,考虑淡季期间的生活状况,以及该地点是否全年吸引游客。
 
强大的地方经济
 
买家应该广泛了解市场经济,以衡量投资物业的升值潜力。
 
哈比比先生说:“多元化的经济有助于市场区域不受一个可以兴衰的特定行业的影响。”例如,底特律长期以来一直在努力从城市所依赖的汽车工业的衰退中恢复过来。
 
人口增长也是加强当地经济的可靠指标。 Richardson女士说,买家应该调查搬入城市的人数以及消费者需求的来源。她补充说,无论亚马逊HQ2何时结束,投资都是明智之举。
 
还要考虑哪些市场不仅在国内吸引新移民,而且来自全球,这是该地区长期稳定的另一个良好指标。
 
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帕迪女士说:“聪明的买家正在关注过去20年,以及正在进入的企业和即将离职的企业。” “他们还应该考虑营业税的情况,看看它是否是一个可靠的商业地点,以及那里的可持续发展。”例如,华盛顿被认为是美国企业中对税收最友好的州之一,既不征收个人所得税,也不征收企业所得税。
 
居住和税务问题
 
美国税法的变化可能影响潜在买家的计算,因为他们衡量市场的健康状况。例如,海外房屋的房产税不再可扣除,抵押贷款利息扣除已经降低,给投资者带来了新的影响。
 
“你可以扣除多少抵押贷款利息?国家和地方税收减免的上限是否对你有意义?这是投资度假或养老院时要考虑的因素,”理查森女士说。她指出,华盛顿州,佛罗里达州,奥斯汀市和北卡罗来纳州的市场退休人员特别感兴趣,因为他们提供当地税收优惠。

税收后果的问题也延伸到海外市场。例如,美国人有责任从外国投资房产中获得收入税,而在美国没有税收协定的一些市场上,他们可能面临双重征税。
 
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一些国家使投资者更容易获得永久居留身份,这有助于减轻税收。例如,葡萄牙提供了一个“黄金签证”,可快速跟踪获得居留许可的过程,以及在整个欧盟境内更自由地旅行的能力。塞浦路斯和马耳他也提供类似的计划。
 
除了这些更具体的指标外,市场是否适合买方,将归结为他们从那里的投资中寻求的东西。
 
哈比比先生说:“这是一个消费项目与投资商品的问题。” “对于一些人来说,这是一种混合体,他们想要享受和利用的东西。如果它随着时间的推移而获得价值,那就是锦上添花。”